Регистрируем договор аренды нежилого помещения

Какой договор подлежит обязательной регистрации?

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Документы для регистрации

Прежде чем сдать комплект необходимых документов для регистрации договора аренды, следует предусмотреть в самом договоре аренды условие о том, какая сторона по договору должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением и кто будет нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Подать заявление на государственную регистрацию может любая сторона договора, но в договоре аренды помещения важно определить, кто и в какой срок должен предоставить необходимые для регистрации документы, а также порядок их предоставления.

Стороной договора аренды недвижимого имущества может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Если стороной в договоре выступает юридическое лицо, в регистрационный орган предоставляются:

• заявление юридического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
• документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
• документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);
• устав (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
• выписка из ЕГРЮЛ не более 30 дней давности – оригинал в 1 экз.;
• свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
• приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации – копия – экз.;
• свидетельство о государственной регистрации права (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
• протокол или решение о создании юридического лица (копия) – 1 экз.;
• информационное письмо Росстата (копия) – 1 экз.;
• документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем (оригинал + копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия в 2 экз.);
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
• договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
• акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;
• кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), выданный после 01.03.2008, либо технический паспорт, который содержит описание объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, с указанием сдаваемого в аренду помещения и размера арендуемой площади (оригинал + копия) – 1 экз.;
• письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал + копия) – 1 экз.;
• согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал + копия) – 1 экз.;
• решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал + копия) – 1 экз..
• план объекта недвижимости с экспликацией (в случае передачи в аренду части объекта, на плане обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади) – 1 экз.;

На копиях документов заявителю рекомендуется написать следующее: «Копия верна», указать фамилию, инициалы, поставить подпись и дату.

Если стороной в договоре является физическое лицо, в регистрирующий орган предоставляются:

• заявление физического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени стороны (сторон) договора действует представитель) (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды (оригинал + копия) – 1 экз.;
• договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
• акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;
• кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), выданный после 01.03.2008, либо технический паспорт, иной документ, которые содержит описание объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, с указанием сдаваемого в аренду помещения и размера арендуемой площади (представляется в случае, если в аренду сдается помещение в здании, сооружении или часть помещений в них, при этом в ЕГРП зарегистрировано вещное право арендодателя на здание (сооружение, помещение) в целом) (оригинал + копия) – 1 экз.;
• иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимых для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, их законным(и) представителем(ями) (родителями, усыновителями, опекуном) (оригинал + копия);
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителем) согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом (оригинал + копия);
• нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал + копия, решение суда – не менее 2-х экз. копий);
• письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал + копия);
• согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу физическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал + копия).

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

За государственную регистрацию сделок с недвижимостью установлена следующая государственная пошлина:

• для физических лиц – 1 000 рублей;
• для организаций – 15 000 рублей.

Порядок оформления дополнительных соглашений

Гражданский кодекс РФ гласит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Разумеется, данное требование распространяется и на все приложения к договору, которые могут быть подписаны после государственной регистрации договора аренды. Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.

В связи с тем, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на данное соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не будет зарегистрировано, то это соглашение должно считаться незаключенным до момента государственной регистрации договора аренды в установленном порядке.

Регистрация дополнительных соглашений к договору аренды осуществляется в том же порядке, что и договор аренды, то есть посредством предоставления документов в регистрационный орган.

Для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды должно быть предоставлено:

• дополнительное соглашение в подлинниках, равном количестве сторон договора и один для Управления;
• при изменении сроков аренды, адреса, площади, местоположения, границ или целевого использования назначения земельного участка – копия распорядительного акта на землю не менее чем в двух экземплярах, обосновывающего внесение изменений, удостоверенного в установленном законом порядке;
• заявление о государственной регистрации;
• доверенность (если документы предоставляет не исполнительный орган юридического лица) – оригинал;
• документ удостоверяющий личность физического лица;
• приказ о назначении на должность руководителя – оригинал или копия.

При проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, что это возможно:

• по соглашению сторон;
• по требованию одной из сторон договор, если существенно нарушаются условия договора другой стороной;
• в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично.

Государственная пошлина за регистрацию дополнительных соглашений не взимается, срок регистрации дополнительных соглашений составляет 20 дней.

Порядок регистрации

Отношения между арендатором и арендодателем регламентируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а порядок оформления документов и регистрации договора аренды устанавливается Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004г. №135.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества проходит в следующем режиме:

• предоставление необходимого комплекта документов согласно перечню;
• регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
• проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества;
• внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав;
• выдача документов с проставлением удостоверяющих регистрацию договора аренды печатей.

Итак, разберемся как происходит сама регистрация договора аренды.

При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды должны учитываться следующие моменты:

• договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
• в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
• договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества;
• договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
• если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
• договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному;
• аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Внесение записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав также производится в особом порядке. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды производится в течении 30 дней.

Осуществляется государственная регистрация договора аренды путем внесения в ЕГРП записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества и о договоре аренды.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП.

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на договоре, содержащей сведения о виде зарегистрированной сделки, дате государственной регистрации и номере, под которым сделка зарегистрирована в ЕГРП, и заверенной подписью регистратора и гербовой печатью.

После того, как будут совершены все вышеперечисленные действия, договор можно будет получить с отметками регистрирующего органа.

Советуем почитать:

• Публичная оферта на оказание услуг по сопровождению оформления налогового вычета и декларированию доходов.
• Защита потребителя
• Недвижимость
• Семья
• Отмена штрафов и актов государственных органов